融创融智园商品房预售的由来！

来源：吉屋网发布时间：2020-03-11 12:19:41

融创融智园 商品房预售的由来！---内地商品房预售制度源于香港的“卖楼花”。“卖楼花”由霍英东先生于20世纪50年代提出，这种行为源于市场，虽可促进商品房销售，但在早期因缺乏规范管理，也引发了一系列过度投机问题。20世纪60年代金融危机过后，中国香港政府为保护购房者权益，规范相关管理，构建了相对完善的楼花预售制度。香港的探索为内地构建商品房预售制度提供了宝贵经验。

随着房地产市场化进程的推进，中国内地商品房预售制度的发展历程主要包括3个阶段：

1.雏形阶段（1978-1993年）：改革开放初期，住房市场严重供不应求，城镇人均住房建筑面积小于7平方米，建设城镇住房的需求十分强烈。当时采用住房预订购制度，地方政府建委组织代建住房，各购房单位依照批准的建设计划、携资金赴城市统建办预订购住房，统建办利用预订购资金和银行贷款实施开发建设。这一制度是商品房预售制度的雏形。

2.构建阶段（1994-2000年）：随着市场经济的推进，中国城镇化进程加快，住房市场供需矛盾进一步升级，成为主要社会矛盾。为满足大量的住房需求，中国于1994年7月出台《城市房地产管理法》，在总结中国香港经验和借鉴一些国家及地区做法的基础上，建立了商品房预售制度，并对预售条件和监管等进行了原则性规定，为商品房市场的健康发展提供了法律依据。同年11月，原建设部颁发了《城市商品房预售管理办法》，明确了商品房预售行为的定义、预售所需材料、房地产开发企业需办理预售登记及取得预售许可证等内容。

3.完善阶段（2001年至今）：2001年8月和2004年7月，原建设部先后修订了《城市商品房预售管理办法》，规定商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人预先支付定金或房价款的行为；同时，明确指出商品房预售必须取得“预售证”，严格规定了“预售证”办理程序和所需材料。随着预售制度的规范与完善，该制度逐渐成为中国商品房市场的核心管理制度之一。

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事实上，香港“卖楼花”和内地商品房预售具有本质差异。从目的看，“卖楼花”侧重于通过信用预订或分期付款来促进销售；而商品房预售的核心目的为集资建房。从销售流程看，“卖楼花”先签订临时合同和支付定金（约占全款5%），一周内签订正式合同，90天内支付5%-10%的追加定金；而商品房预售需在签订合同后一周内付全*和申请贷款支付余款，即要求在短期内支付全款。从资金监管看，“卖楼花”将购房款交给第三方监管账户，第三方监管方按工程进度向开发商支付购房款，在竣工验收、确认没有质量问题后支付尾款；商品房预售在形成之初没有第三方监管，购房款直接交给房地产开发企业，后来虽设立了第三方监管账户，但仅限制了购房款使用用途，未将房屋质量作为购房款使用标准。从违约退房制度看，“卖楼花”过程中买方可以违约退房，仅损失定金；但商品房预售过程中买方不可违约退房。总体来看，香港的“卖楼花”与其他国家及地区的成熟商品房预售市场情况更为接近，而内地的商品房预售与此不同，具有自身独特性。

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