水木蓝山：如何选到高价值好房？

来源：吉屋网发布时间：2020-02-20 15:03:40

水木蓝山：如何选到高价值好房？---某位成功人士曾说过“房子*重要的三大价值一是地段，二是地段，三还是地段！”

买房子，八成是在买地。

同样品质的房子，一线和八线小县城的房价有天壤之别，这差距就在土地上。

即便在同一座城市，就拿上海来说，同样的产品，在不同的土地上，价格也能差5、6倍。

核心原因是不同的土地，与之匹配的资源也不同，造就了不同的地段价值。

因此，买房前，一定要做的准备工作，就是研究地段价值。

今天，我们就来聊一聊，怎么判断一个板块的地段价值。

高价值好房

1. 看距离

先看大地段，板块到市中心距离。
举个例子，2019年，上海内环内均价111264元/平、内中环均价93649元/平、中外环均价67020元/平、外郊环均价47063元/平、郊环外均价32096元/平。

因此，到市中心的距离，是板块地段价值的主要决定因素。

2. 看配套能级

众所周知，一个板块的配套能级越高，本板块的资源聚集能力越高，地段价值也就越高。

商业配套的能级，主要是按照服务的划分，服务范围越广，能级越高，例如*能级的市级商圈是服务于全市的，例如南京路商圈。

教育配套，众所周知，公立教育资源是按照梯队划分，当然，同为*梯队的*，但由于每个区教育资源的平均水平不同。

所以，即便同为*梯队，也有优劣之分，例如，静安区*梯队的*要比宝山区的更为优质。

*后，是医疗资源，我们*耳熟能详的是三甲医院，这也是*能级的公立医院，下面由高到低，可以划分为：三级甲等，三级乙等，二级甲等，二级乙等，一级甲等，一级乙等。

下面还有很多综合医院、社区医院、卫生服务站等能级更低的医疗资源。

这三类配套中，权重又不一样，从需求和稀缺程度来讲，三类配套的对于地段价值的贡献从大到小可分为：教育、商业、医疗配套。

教育资源排名*，因为优质教育资源难以标准化复制，而且一所优质*的培养和沉淀，需要耗费大量的时间，因此学区资源是极为稀缺的。

其次是商业配套，众所周知，在电商地冲击下，人们对大型实体商业的依赖在不断减弱，且实体商业具备可标准化复制的特点。

例如万达，再加上可以与周边板块的商业配套共享，因此稀缺性大大弱于教育资源，因此，商业配套的比重次之。

*后是医疗资源，与前两种配套相比，医疗资源是一个使用较为低频的配套，同样具备跨板块的共享属性，因此对地段价值的贡献排*后。

因此，大家在选择板块时，不妨列一个配套清单，比对一下备选板块的能级。

地段价值

3. 看交通能级

这里指的交通能级是高效交通工具的密度。交通能级越高，地段价值越大，就拿上海来说，轨交密度*的地区是地段价值*的内环区域。
4.看产业

产业是判断板块价值的重要的一点，尤其对于一些偏远的郊区板块，产业决定了板块决定了本板块的未来。

若一个板块本身没有产业，周边也没有特别强劲的产业，对本板块形成外溢效应，那么本板块人口会逐步老龄化的，且由于消费力的不断降低，商业配套的能级也会逐步降低，*终会走向没落。

5.看规划

在了解清楚：“你是谁“的问题以后，我们还要了解一个板块：”将要成为谁“，也就是它发展的方向，规划会告诉你答案。

一个*简单的方法：看定位。

定位能级越高，板块得到的资源倾斜也越大。

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6.看历史

当我们了解一个地方的过去，我们会了解本板块的历史遗留问题。

例如，一个地方过去是化工厂，现在可能会遗留一些环境污染问题。也会对未来的发展有更准确的预估。

比方说，一个板块拥有超大体量的老公房，但是本板块的地皮所剩不多，那么板块未来发展起来，就会比较慢。

通过看历史，我们还可以了解，本地人对这个片区的认可度。

建筑是死的，但它脚下的土地是活的。

当我们了解它的成长轨迹，我们才能知道它将走向衰亡还是繁盛，它的地段价值将上升还是下降，了解这个趋势，对买房人至关重要。

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